FAQ

Un compromis de vente est un document signé par le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain). Chaque partie dont les noms et adresses sont précisées y exprime son accord sur le prix de vente ainsi que les modalités de paiement. Ce document est ensuite enregistré auprès de l’Administration afin que vendeur et acheteur soient protégés. En effet, cela leur permet d’envisager une indemnité en cas de non réalisation de la vente. Dans la plupart des cas, le compromis comprend au moins une clause suspensive relative à l’octroi d’un prêt bancaire par l’acheteur : et dans cette hypothèse, le contrat est rompu de facto si le prêt n’est pas accordé. La mention « compromis vaut vente » quand elle est indiquée sur le document signifie que quoi qu’il advienne, la vente sera effective. Selon la jurisprudence, cette expression « compromis vaut vente » explique également que l’on puisse réclamer en justice des indemnités si la vente n’a pas lieu sans que l’une ou l’autre des parties puisse invoquer une clause suspensive.

Les compromis de vente concernent les biens immobiliers existants. En revanche, lorsque le logement (appartement, immeuble, maison) n’est pas encore en construction, ou que le chantier est en cours, le candidat à l’achat signe avec le vendeur un contrat de réservation (dans le cas d’une vente en état futur achèvement ou d’une vente à terme). En l’échange du versement par l’acheteur d’une somme sur un compté dédié, le vendeur lui réserve le bien. Le contrat contient des clauses préservant les droits de chaque partie si le logement, une fois terminé, ne correspond pas à ce qui était prévu ou si le prix est finalement supérieur. C’est pourquoi des indemnités peuvent le cas échéant être prévues et versées pour réparer le préjudice de l’une ou l’autre partie.

A condition de bien choisir le professionnel avec lequel on signe un mandat exclusif pour vendre son bien (en vérifiant notamment qu’il est membre de la Chambre immobilière), le mandat exclusif peut présenter certains avantages.

Il libère d’abord du temps au vendeur qui n’a pas à multiplier les contacts avec différentes agences, notamment lorsqu’il s’agit de planifier les visites.

Dans un marché tendu, où globalement il y a davantage de demande que d’offre, il peut éviter une forme de surenchère et de concurrence entre agents qui amènerait un professionnel à proposer une transaction en deçà du prix du marché pour être certain de percevoir sa commission alors qu’en attendant peut-être une semaine ou deux, un acheteur aurait accepté de payer un prix en phase avec le marché.

Par ailleurs, un mandat exclusif permet généralement à l’agence qui a obtenu la confiance du vendeur de mettre au point une stratégie commerciale adaptée sur le plan de la communication, a fortiori si le bien est de qualité. Elle le met en avant sur ses réseaux et supports publicitaires.

En dehors des frais liés à un éventuel emprunt bancaire, en dehors des commissions éventuellement versées à l’agence (mais au Grand-Duché, ils sont plutôt facturés au vendeur), l’acheteur d’un bien immobilier est censé s’acquitter de frais d’enregistrement (7 % du prix de vente). Mais un crédit d’impôt de 20 000 euros est accordé à condition que l’acquéreur fasse du logement son habitation principale pendant deux ans. Dans tous les cas, au minimum, un forfait de 100 euros est à régler.

Il y a lieu ensuite de verser ses honoraires au notaire, soit 1 % du montant de l’acquisition.

On n’oubliera pas enfin la TVA (voir plus haut).