Un compromis de vente est un document signé par le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain). Chaque partie dont les noms et adresses sont précisées y exprime son accord sur le prix de vente ainsi que les modalités de paiement. Ce document est ensuite enregistré auprès de l’Administration afin que vendeur et acheteur soient protégés. En effet, cela leur permet d’envisager une indemnité en cas de non réalisation de la vente. Dans la plupart des cas, le compromis comprend au moins une clause suspensive relative à l’octroi d’un prêt bancaire par l’acheteur : et dans cette hypothèse, le contrat est rompu de facto si le prêt n’est pas accordé. La mention « compromis vaut vente » quand elle est indiquée sur le document signifie que quoi qu’il advienne, la vente sera effective. Selon la jurisprudence, cette expression « compromis vaut vente » explique également que l’on puisse réclamer en justice des indemnités si la vente n’a pas lieu sans que l’une ou l’autre des parties puisse invoquer une clause suspensive.
Les compromis de vente concernent les biens immobiliers existants. En revanche, lorsque le logement (appartement, immeuble, maison) n’est pas encore en construction, ou que le chantier est en cours, le candidat à l’achat signe avec le vendeur un contrat de réservation (dans le cas d’une vente en état futur achèvement ou d’une vente à terme). En l’échange du versement par l’acheteur d’une somme sur un compté dédié, le vendeur lui réserve le bien. Le contrat contient des clauses préservant les droits de chaque partie si le logement, une fois terminé, ne correspond pas à ce qui était prévu ou si le prix est finalement supérieur. C’est pourquoi des indemnités peuvent le cas échéant être prévues et versées pour réparer le préjudice de l’une ou l’autre partie.
A condition de bien choisir le professionnel avec lequel on signe un mandat exclusif pour vendre son bien (en vérifiant notamment qu’il est membre de la Chambre immobilière), le mandat exclusif peut présenter certains avantages.
Il libère d’abord du temps au vendeur qui n’a pas à multiplier les contacts avec différentes agences, notamment lorsqu’il s’agit de planifier les visites.
Dans un marché tendu, où globalement il y a davantage de demande que d’offre, il peut éviter une forme de surenchère et de concurrence entre agents qui amènerait un professionnel à proposer une transaction en deçà du prix du marché pour être certain de percevoir sa commission alors qu’en attendant peut-être une semaine ou deux, un acheteur aurait accepté de payer un prix en phase avec le marché.
Par ailleurs, un mandat exclusif permet généralement à l’agence qui a obtenu la confiance du vendeur de mettre au point une stratégie commerciale adaptée sur le plan de la communication, a fortiori si le bien est de qualité. Elle le met en avant sur ses réseaux et supports publicitaires.
En dehors des frais liés à un éventuel emprunt bancaire, en dehors des commissions éventuellement versées à l’agence (mais au Grand-Duché, ils sont plutôt facturés au vendeur), l’acheteur d’un bien immobilier est censé s’acquitter de frais d’enregistrement (7 % du prix de vente). Mais un crédit d’impôt de 20 000 euros est accordé à condition que l’acquéreur fasse du logement son habitation principale pendant deux ans. Dans tous les cas, au minimum, un forfait de 100 euros est à régler.
Il y a lieu ensuite de verser ses honoraires au notaire, soit 1 % du montant de l’acquisition.
On n’oubliera pas enfin la TVA (voir plus haut).
Au Luxembourg, comme dans la plupart des secteurs d’activité, le taux de TVA « normal » est de 17 % dans l’immobilier. Cependant, face à l’essor démographique et aux tensions sur le marché de l’immobilier rendant l’accès au logement déjà très onéreux, les pouvoirs publics ont décidé que ce taux pouvait être réduit à 3 % dans certaines circonstances.
Pour doper la création (construction) et la rénovation de logements, le taux de 3 % est applicable à condition cependant que le logement soit affecté comme habitation principale du bénéficiaire du taux réduit. A noter que si le bien est vendu durant ces deux ans et que l’acheteur continue de l’occuper comme résidence principale, il n’y a pas de problème. A défaut, le vendeur qui aura bénéficié du taux réduit devra rembourser la réduction fiscale…
Dans le cas de travaux de rénovation ou d’agrandissement, la liste des travaux éligibles au taux réduit est disponible sur le site Internet du gouvernement. En pratique, la plupart des chantiers courants y figurent.
Le taux est directement appliqué par le professionnel si vous faites appel à un artisan ou à une société spécialisée. Si vous procédez vous-même aux travaux, vous pouvez dans certains cas demander le remboursement d’une partie de la TVA versée lors de l’achat des matériaux.
Afin de faciliter les acquisitions de logement alors que le marché immobilier est tendu au Grand-Duché, le gouvernement a instauré un crédit d’impôt (également connu sous le nom de « Bëllegen Akt »). Ainsi, alors que le taux normal des droits pour l’achat d’un logement (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 % du prix (selon la répartition suivante : 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription), il est accordé un crédit d’impôt de 20 000 euros par acquéreur si celui-ci s’engage à l’occuper pendant deux ans au moins. La demande doit être effectué lors de la signature de l’acte. A noter que le bénéficiaire du crédit dispose de deux ans pour habiter effectivement les lieux (et de quatre ans s’il a acheté un terrain pour faire construire son habitation).
S’il s’avère que l’acheteur ayant bénéficié du crédit ne remplit pas ses obligations, alors il peut être amené à rembourser les 20 000 euros. Sauf en cas de circonstance exceptionnelles (maladie, divorce…).
Dans tous les cas, enfin, une somme forfaitaire de 100 euros reste à régler au titre des droits (même si les 20 000 euros couvrent intégralement les 7 % de la transaction).
Sur le plan fiscal, à noter en outre que d’autres dispositifs d’aide sont prévus (déduction d’intérêts par exemple, sous conditions et avec plafonnements, lors d’un emprunt bancaire).
Depuis qu’ont été transposées différentes directives de l’Union européenne sur le sujet, chaque nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation au Luxembourg doit permettre de disposer d’un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building). En effet, au niveau européen, les réglementations de plus en plus strictes se basent sur le constat que le secteur du bâtiment, dans l’Union Européenne, demeurait jusqu’aux années 2010 le principal consommateur d’énergie avec plus de 40% de la consommation totale.
Concrètement, toute nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation pour lequel il faut avoir une autorisation de bâtir doit entraîner l’établissement d’un certificat de performance énergétique concluant à un classement A/A (Classe de performance énergétique / Classe d’isolation thermique). Dit simplement, il s’agit d’un logement « passif », parfaitement isolé, doté d’équipements tels que panneaux photovoltaïques et dont la consommation en énergie se révèle quasi nulle.
Dès la conception du projet, architectes et promoteurs prennent en compte ces impératifs qui sont mesurés et certifiés par des experts agréés une fois les travaux terminés.
Dit aussi Certificat de performance énergétique, le Passeport énergétique permet de définir la performance énergétique d’un bâtiment d’habitation. Il donne la possibilité au particulier de connaître l’état et les performances d’un logement en termes d’énergie (consommation d’électricité, de gaz, de fuel, qualité de l’isolation) et donc des factures éventuelles qui en sont la conséquence. Il permet de comparer ce Passeport avec ceux d’autres habitations.
Etabli selon des normes et critères précis définis par la loi, valable pour dix ans, il est obligatoire pour toute nouvelle construction à usage d’habitation, lors d’une extension ou transformation substantielle. Le Passeport doit être présenté lors d’une vente ou d’une location.
Evidemment, le Passeport est réalisé par des professionnels agréés par l’État.
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